习大大11次会议上首提房地产释放行业转型新信号-k1体育·(3915十年品牌)官方网站

昨天，精研大大在中央财经领导小组第11次会议上又给楼市以定了调：要消弭房地产库存，增进房地产业持续发展。不过，多数人只注目到了前半句，但邦爷想要说道，后半句也是信号满满！当你问怎样让房地产显得可持续？这个问题时，很多信息就不会浮出水面...房地产模式不会逆！精研大大说道要增进房地产业持续发展，那么怎样增进？这里面就大有学问。

首先，道别原先的研发销售模式，就是房地产业可持续发展题中理应之义。任志强曾公开发表回应：中国房地产一定要改变研发运营模式，才有可能有时代的改变。（并不只因为过去赚钱多，现在赚钱较少了~）泰禾集团董事长黄其森业说道：房地产是资金密集型行业，在国外房地产归属于金融业，不懂金融的人做到很差房地产。

所以，综合很多开发商的观点可见，未来房地产业不会是以资产管理为主流。更加多企业不会去自学新加坡的凯德模式。

企业在商业地产项目的有所不同阶段引进有所不同基金，展开轻资产运营，力求在各个环节取得收益，拓宽盈利来源。实质上，在美国就很少看见分开上市的房地产企业，大部分上市的都是基金、REITS，把资金搞活，以地产为相结合发展金融产品是最重要的趋势之一。

机会点在哪些地方？在我国传统的房地产开发模式中，资产贬值收益是开发商利润的主要来源。因此，过去开发商经常不会再次发生土地竞赛，谁储备的资产多，未来谁就有可能在贬值中取得更大的利润。由此，囤地和捂地的现象也屡见不鲜。但这种模式只限于于房屋贬值速度较慢的时期，因为它不存在一个极大风险：一旦资产贬值速度高于资本成本，大量持有人资产就不会导致胜价值。

而以新加坡凯德置地、铁狮门、波士顿等为代表的发达国家的发展模式，核心理念是投资基金+商业运营或者是REITs+商业运营，这是将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并利用REITs、投资基金基金等金融平台来促使出租举。由此，大量的资产储备，可以释放出并配备到经营环节。

这种模式下，效率越高的企业，优势就就越显著，价值建构的空间就越大。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲指出，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模早已相当大，想要持续发展光靠房地产市场是很难的，因而跨界发展不可避免。房地产作为类金融行业，向金融行业渗入，是比较安全性并合理的作法。邦爷也找到，近年来，很多香港开发商就不爱人插手房地产的实体研发，而是偏向于使用财务投资的形式提供投资收益，像九龙仓大股东绿城与龙湖，新世界与华人置业大股东恒大地产等等。

所以，对于一些独立国家研发能力不强劲、但享有强劲融资渠道且擅长于资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型，某种程度可获得理想的收益。对比海外的情况，中国内地继续还没像黑石、麦格理那样的大规模地产基金，比较较小的投资基金基金也只有上千万的规模，因此专业的地产基金将有辽阔前景。另外，城市更新也是机会。

以上海为事例，根据上海市第六次规划土地会议规划建设用地规模负增长、以土地利用方式改变倒逼城市发展转型的拒绝，上海已转入存量研发居多的内涵快速增长、创意发展阶段，城市更新将沦为资源紧绷前提下，上海可持续发展的主要方式。近年来，上海市就根据规划建设用地规模负增长的实际情况，实施了一系列鼓舞政策，采行存量土地优化利用等方式，希望多方参予城市更新工作。最后，邦爷还要补足一点。

不告诉大家否注意到，昨天精研大大还在讲话中提及要减缓提升户籍人口的城镇化率。这句话只字并未涂房地产，但却为房地产行业的可持续发展提振了信心。（可页面查阅邦爷关于人口和房价的文章《上海调控房价现实本意：让每个城市新的移民享有自己的房子》）不过，虽说行业发展方向幸福，但实际操作可玩性大。比如地产基金持有人物业模式，就面对企业税收较轻，收益无法符合投资人预期等问题。

某种程度，城市更新机会相当大，但动不动就不会有违章建筑的帽子被扣上。所以，要让房地产显得可持续，还得地方政府给政策，法规上给空间才讫。

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